تأملى در حق كسب و پيشه سرقفلى اماكن تجارى
حق كسب و پيشه موضوع قانون ۶۵۳۱ بوده؛ اما قانون ۶۷۳۱ به جاى حق كسب و پيشه، سرقفلى را جايگزين آن كرده است. بعضى از حقوقدانان پيش از تصويب قانون ۶۷۳۱ معتقد بودند كه سرقفلى همان حق كسب و پيشه مى باشد و درنتيجه، هيچ تفاوتى ميان اين دو قائل نبودند و تعريف واحدى از آنها ارائه مى دادند. اما گروهى ديگر اين دو را كاملاً جدا از هم مى دانستند. به نظر مى رسد نظريه اخير صحيح بوده و سرقفلى جدا از حق كسب و پيشه است زيرا صرفنظر از اين كه فلسفه تشكيل و ايجاد اين دو حق كاملاً متفاوت است، نهادى كه حق كسب و پيشه را شناسايى و به مردم معرفى كرده، قانونگذار بوده و مقنن به صراحت اين حق را متعلق به مستأجر دانسته است. تبصره ۲ ماده ۹۱ در اين باره مقرر مى دارد: حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سند رسمى معتبر خواهد بود.
بنابراين حق كسب و پيشه متعلق به مستأجر است. با توجه به اين كه مالك هيچگاه نمى تواند حق كسب و پيشه داشته باشد، اگر اين حق را همان سرقفلى بدانيم، نتيجه آن چنين مى شود كه مالك هيچوقت سرقفلى ندارد؛ زيرا در آن فرض سرقفلى همان حق كسب و پيشه مى باشد. به عنوان مثال مالك ملكى كه به تازگى احداث شده و پيش از اين، فعاليت كسبى نداشته است، سرقفلى آن را معامله كرده و به مستأجر انتقال مى دهد. حال كدام قانون، حق كسب و پيشه (سرقفلى) را براى مالك شناسايى كرده است اگر بگوييم قانون ۶۵۳۱ چنين حقى را براى مالك درنظر گرفته، برخلاف نص صريح قانون سخن گفته ايم؛ زيرا قانون، حق كسب و پيشه را تنها براى مستأجر آن هم بعد از شروع فعاليت كسبى شناسايى كرده است.
سرقفلى معمولاً به مبلغى كه مالك علاوه بر اجاره بها از مستأجر دريافت مى كند گفته مى شود ولى حق كسب و پيشه مبلغى است كه در قبال تخليه يا انتقال مورد اجاره به مستأجر پرداخت مى شود و اصولاً حق كسب و پيشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعاليت تجارى، مكان و متراژ ملك، شهرت تاجر و.// به دست مى آيد.
مهمترين مسئله اى كه در روابط موجر و مستأجر بايد به آن توجه كرد آن است كه روابط آنها براساس كدام قانون و تحت چه شرايطى تنظيم مى شود. اگر طرفين قرارداد اجاره بخواهند و روابط استيجارى خود را تحت قانون مصوب سال ۶۷۳۱ درآورند بايد نكاتى را در اجاره نامه رعايت كنند. براى مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادى تنظيم شده، دو نفر شاهد بايد زير آن را امضا كنند و يا اين كه اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۶۷۳۱ باشد ولى طرفين قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن اين قانون فرضاً در سال ۰۸ تمديد كرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۶۷ نخواهد بود و روابط شان بر مبناى قانون سال ۶۵۳۱ تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مى شود.
در اين زمينه چند سؤال مطرح مى شود كه پاسخ آنها مى تواند راهگشا باشد:
آيا كسانى كه روابط شان را برمبناى قانون سال ۱۳۷۶ تنظيم مى كنند حق سرقفلى به آنها تعلق مى گيرد
اگر مالك، ملك تجارى اش را به ديگرى اجاره دهد مى تواند مبلغ را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر دريافت كند و بعد از پايان مدت اجاره و تخليه مستأجر مى تواند سرقفلى را به نرخ و قيمت عادله روز از مالك دريافت كند. براى اين امر نيز اگر بين طرفين توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعيين كارشناس قيمت عادله روز را تعيين مى كند و كارشناس نيز براى تعيين قيمت عادله مكان تجارى و نحوه استفاده از آن و موقعيت ملك و.// را در نظر مى گيرد و چنانچه هر يك از طرفين نسبت به آن اعتراضى داشته باشند مى توانند از دادگاه تقاضاى ارجاع امر را به هيأت سه نفره از كارشناسان به عمل آورند.
اگر مالك هنگام اجاره، سرقفلى نگرفته باشد ولى مستأجر مغازه را با سرقفلى به ديگرى واگذار كند چطور
چنانچه مالك سرقفلى نگرفته باشد ولى مستأجر با دريافت سرقفلى مغازه را به ديگرى اجاره دهد پس از پايان مدت اجاره مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلى از مالك را ندارد و با پايان مدت اجاره مكلف است مغازه را تخليه كند و اگر مدعى حقى است بايد به كسى كه ملك را از او اجاره كرده مراجعه نمايد.
اگر مستأجر حق انتقال به غير نداشته باشد مى تواند مالك را ملزم به انتقال مغازه به مستأجر ديگرى كند
چنانچه مستأجر حق انتقال به غير نداشته باشد با پرداخت سرقفلى به مالك باز هم حق انتقال به غير نداشته و پس از پايان مدت اجاره مكلف به تخليه مغازه است و در اين فرض كه سرقفلى به مالك پرداخته، مالك بايد هنگام تخليه به نرخ عادله روز به وى سرقفلى بدهد.
آيا حق كسب و پيشه به مستأجرى كه مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظيم كرده تعلق مى گيرد
اصولاً برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است كه حق كسب و پيشه وجود نداشته باشد مگر آن كه:
اگر مدت اجاره تمام شود ولى مستأجر مبلغى به عنوان سرقفلى نپرداخته باشد آيا مى تواند مبلغى به عنوان حق كسب و پيشه دريافت كند
خير برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتى كه مستأجر مبلغى به عنوان سرقفلى به مالك پرداخته باشد حق دارد هنگام تخليه از مالك به نرخ عادله روز از او سرقفلى را بازپس گيرد.
اگر مستأجر بدون رضايت مالك، عين مستأجره را به ديگرى انتقال دهد و ازطرفى حق انتقال به غير هم نداشته باشد حق سرقفلى پرداختى قابل مطالبه است يا خير
اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضايت موجر به غير واگذار شود در صورت صدور حكم تخليه به علت انتقال به غير، مستأجر يا متصرف مغازه استحقاق دريافت نصف حق سرقفلى را دارد. ۱- ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانى كه ملك مورد اجاره در تصرف مستأجر است مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه ملك را ندارد و متعهد شود هر ساله ملك را به همان مبلغ به او واگذار كند دراين صورت مستأجر مى تواند براى اسقاط حق خود مبلغى را به عنوان سرقفلى از مالك مستأجر ديگر دريافت كند. ۲- در ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك، ملك را به غير مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار كند مستأجر مى تواند براى اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغى را به عنوان سرقفلى مطالبه و دريافت كند.
